Meerwaardebelasting Spanje
De meerwaarde belasting toegelicht voor zowel niet residenten als residenten in Spanje.
Niet residenten
Bij de verkoop van een woning in Spanje door een niet-resident wordt een meerwaardebelasting van 19% geheven over de gerealiseerde winst. Hieronder volgt een gedetailleerde uitleg over hoe deze belasting wordt berekend en welke stappen van toepassing zijn.
1: Inhouding van 3% door de koper.
Wanneer een niet-resident een woning in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht om 3% van de verkoopprijs in te houden en dit bedrag rechtstreeks aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) over te maken. Dit is een vooruitbetaling op de uiteindelijke meerwaardebelasting.
- De koper moet dit bedrag binnen een maand na de verkoop aangeven en betalen met het formulier Modelo 211.
- De verkoper kan een gedeeltelijke of volledige terugbetaling aanvragen als blijkt dat de verschuldigde meerwaardebelasting lager is dan het ingehouden bedrag.
2: Berekening meerwaarde.
De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de aankoopwaarde (valor de adquisición) en de verkoopwaarde (valor de transmisión).
Aankoopwaarde: Dit is het oorspronkelijke aankoopbedrag van de woning, plus bepaalde kosten en belastingen die destijds betaald zijn, zoals:
- Notariskosten en inschrijvingskosten in het eigendomsregister.
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) als de woning tweedehands was, of BTW + AJD als het een nieuwbouw betrof.
- Eventuele kosten voor verbouwingen, verbeteringswerken mits correct gedocumenteerd met facturen en bewijs van betaling.
- Kosten advokaat / gestor
- Makelaarskosten
- Kosten advokaat / gestor
- Gemeentelijke plusvalía
Opgelet indien de woning verhuurd is geweest en u heeft telkens een afschrijvingskost over de constructiewaarde ingebracht in de jaarlijkse verhuuraangiften. Deze afschrijvingskost moet men bij verkoop afhouden van de aankoopwaarde. Men kan deze kost namelijk niet twee keer inbrengen.
Voorbeeldberekening:
Stel, je hebt een woning gekocht voor €400.000 in 2018 en verkoopt deze nu voor €500.000. Je hebt destijds €48.000 extra betaald aan notariskosten en belastingen en betaalt nu €10.000 aan makelaarskosten. De gemeentelijke meerwaardebelasting over de grond bedraagt € 1.500.
- Aankoopwaarde: €400.000 + €48.000 = €448.000
- Verkoopwaarde: €500.000 – €10.000 – €1.500 = €488.500
- Meerwaarde: €488.500 – €448.00 = €40.500
- Belasting (19% op €40.500): €7.695
De koper heeft al 3% van de verkoopprijs (€15.000) ingehouden en afgedragen aan de belastingdienst. De verkoper heeft dus recht op een terugbetaling van €15.000 – €7.695 = €7.305.
Terugvordering via Modelo 210 + aanvraag met alle documentatie als bewijs binnen de vier maanden na de verkoop.
Wat als er een garage / opbergruimte is met een afzonderlijke kadastrale referentie ?
Deze wordt als een aparte eigendom beschouwd en de meerwaardebelasting moet apart berekend en aangegeven worden. Dit betekent dat je twee berekeningen en twee Modelo 210-aangiftes moet indienen. De koper moet ook voor beide eigendommen apart 3% inhouden en dit aangeven met twee Modelo 211-aangiftes.
Denkt u na over een verkoop van je woning in Spanje als niet resident ?
Bij Van Boxem Tax & Legal maken we een gedetailleerde simulatie van de meerwaardeberekening en adviseren we naargelang uw situatie, over welke kosten in mindering gebracht kunnen worden.
Meerwaardebelasting Residenten Spanje
Je verkoopt je woning als fiscale resident in Spanje, dan ben je onderworpen aan de Spaanse meerwaardebelasting over de behaalde winst. Dit gebeurt via de jaarlijkse aangifte van de Spaanse personenbelasting (IRPF) .
1: De meerwaarde wordt berekend als het verschil tussen de aankoopwaarde (valor de adquisición) en de verkoopwaarde (valor de transmisión). Zoals besproken in detail bij de niet residenten.
2: Hoeveel belasting betaal je over de behaalde winst ? Als fiscale resident betaal je geen vast percentage, maar een progressieve belasting op de meerwaarde, namelijk:
| Tramo de Ganancias | Tipo Impositivo Actual (2024) | Tipo Impositivo Nuevo (2025) |
| Hasta 6.000 € | 19% | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% | 30% |
3: Vrijstellingen en belastingvoordelen:
Als resident kun je in bepaalde gevallen een vrijstelling van meerwaardebelasting krijgen:
A: Vrijstelling bij herinvestering in een nieuwe hoofdwoning: Als je je hoofdverblijf verkoopt en binnen twee jaar een nieuwe hoofdwoning koopt (in Spanje of een ander EU-land), kun je de belasting volledig vermijden.
- De verkochte woning moet je hoofdverblijf zijn. Dit betekent dat je er minstens drie jaar onafgebroken hebt gewoond vóór de verkoop.
- De volledige verkoopopbrengst moet worden herbelegd in de nieuwe woning om 100% vrijstelling te krijgen. Als je slechts een deel herinvesteert, wordt alleen dat deel vrijgesteld.
In 2015 kocht Laura haar hoofdverblijf voor €120.000, waarvan €90.000 gefinancierd door een hypothecaire lening en €15.000 aan belastingen en bijkomende kosten.
In 2025 verkoopt Laura haar huis voor €300.000 met nog €20.000 te betalen op de hypotheeklening en €3.000 aan gemeentelijke meerwaarde. Netto opbrengst = €277.00 & Winst = €142.000
Om de winst van €142.000 volledig vrij te stellen, moet laura de verkregen €277.000 herinvesteren. En dus niet enkel de €142.000 winst.
Voorbeeld gedeeltelijke herinvestering: Laten we aannemen dat Mark in 2018 zijn hoofdverblijfplaats kocht voor €150.000 (€110.000 lening en €20.000 onkosten).
Totale aankoopwaarde= €170.000
Mark verkoopt zijn huis voor €400.000 met €30.000 uitstaande lening en €4.000 aan plusvalia municpial. Netto opbrengst = €366.000 & Winst = €196.000
Mark besluit om slechts €200.000 te herinvesteren in een nieuw huis.
Vrijgestelde winst= €196.000 x ( 200.000 / 366.000 ) = €107.104
Mark is vrijgesteld van belasting over €107.104 en moet belasting betalen over de rest = €88.896
B: Vrijstelling voor 65 plussers:
Volledige vrijstelling voor fiscale residenten van 65 jaar of ouder wanneer je je hoofdverblijf verkoopt.
Dit geldt zelfs als je geen nieuwe woning koopt. De volledige meerwaarde is 100% vrijgesteld van belasting.
Je moet minstens drie jaar in de woning hebben gewoond om in aanmerking te komen.
C: Vrijstelling bij herinvestering in een lijfrenteverzekering (65-plussers):
Als je een tweede woning verkoopt en niet aan de hoofdverblijfvoorwaarde voldoet, kun je alsnog vrijstelling krijgen door de winst te herinvesteren in een lijfrenteverzekering: Je moet binnen zes maanden na de verkoop het bedrag (tot €240.000) investeren. De lijfrente moet maandelijks worden uitgekeerd en levenslang geldig zijn.
4: Wat als je verlies maakt ?
Als je bij verkoop verlies lijdt, kun je dat compenseren met andere vermogenswinsten van hetzelfde jaar of de komende vier jaar.